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社科院專家:房地產將進入市場調整期

中國社科院經濟政策研究中心主任郭克莎表示,市場調整的趨勢并沒有走完,未來還會回到調整過程中,沒有什么強大力量能支撐它持續性上漲,多數城市仍將回歸下行趨勢。郭克莎強調,在政策沒有退出的情況下,房地產市場調整幅度不會太大,但調整的大趨勢可能改變不了,最終還是要慢慢下去。嚴格來說,地方政府沒有力量扭轉市場調整的趨勢。

  未來主要有四方面因素影響房地產市場走勢。

  第一,經濟增長問題。關于宏觀經濟增長問題,我們傾向于“波段式下行”說法。即總體趨勢是向下的,但下行過程中會有回升的趨勢。這種說法用來描述房地產市場也非常貼切。如果沒有認識到這種趨勢,尤其是今年上半年對一二線熱點城市操之過急地進行打壓,很有可能會導致房地產市場表現進一步惡化。由于我國地域差距明顯,房地產市場分化是必然趨勢,市場的分化還需要市場消化。限制市場交易,只會造成市場的更加扭曲。2016年上半年中國經濟增速是6.7%,還是一種往下的趨勢,這對房地產市場會產生向下的壓力。

  第二,貨幣與匯率問題。近年來房地產價格飆升,至少在2012年之后,與貨幣超發關系密切。一方面經濟增速不斷下滑,實體經濟利潤回報不斷降低,另一方面以房地產為代表的資產價格快速上漲,造成貨幣價格與資產價格過度背離,現在需要在兩者之間找到某種平衡。

  從歷史經驗看,有兩個比較極端的例子,日本和俄羅斯。日本當時維持貨幣價值,放棄了資產價格,造成了房地產泡沫破滅。俄羅斯是另一種極端,放棄貨幣價值,拖住高企的房地產價格,造成貨幣逐步貶值。中國政府目前的匯率政策,不管是人民幣盯住美元還是一攬子貨幣,都是在控制人民幣貶值的速度,以時間換空間,找到均衡點,避免造成經濟失控。現在要找到這樣的均衡點是很難的,這也是我們急于調控一二線熱點城市房價的背后邏輯。房價快速上漲是政府所不能容忍和接受的,房價的下跌又有可能引起經濟失控,所以目前政策處于一種兩難的局面。我們判斷,房價快速上漲的局面不會再出現。2016年上半年貨幣政策在收緊,下降的幅度還非常大。這對房地產市場將產生一個向下的壓力。

  第三,城鎮化問題。中國城鎮化水平在2012年已經超過了世界平均水平,目前從階段的劃分來看屬于城鎮化減速推進的時期。對于城鎮化的預測,綜合來判斷,大概在2020年可達到60%水平。

  從中央的城鎮化政策來看,到2020年要解決“三個1億人”問題。這“三個1億人”中有1億人口要實現在中西部地區城鎮化,也就是說當2020年中國城鎮化率達到60%時,新增的1.26億人口中,中西部地區可能占到80%。中國城鎮化未來的空間格局實際上是向中西部地區走,城鎮化未來推進趨勢重點在中西部地區。

  問題的關鍵是:未來中西部地區城鎮化能夠支撐中國的房地產市場嗎?中西部地區2011-2014年的城鎮化率水平高于全國平均水平,但是在“十二五”期間,商品房銷售面積占比是下降的,而東部地區是增長的。這就是空間相互沖突問題,中西部地區作為推進“三個1億人”城鎮化的主戰場,與房地產市場的發展空間格局是相悖的。

  第四,市民化問題。現在有說法認為,通過農民工市民化解決房地產的去庫存問題。但是,從新增流動人口和新增農民工的數量指標來看,2015年新增流動人口是負值,也就是說流動人口的絕對數是下降的。新增的農民工也是逐步減少的過程。

  從2014年農民工市場化的意愿調查看,我們發現農民工進城的意愿在50%以下,意味著農民工市民化的意愿嚴重不足,也會對我國城鎮化和房地產市場產生重大影響。

  社科院世經政所國際投資研究室主任張明:

  貨幣因素是本輪房價反彈主要原因

  我們的研究認為,本輪房價的走勢,底部在2015年二季度。本輪的房價反彈中可以看到,按照官方數據深圳房價上漲了70%左右,上海大約是40%,北京、廣州約為20%。如果看二線城市漲幅,領漲的包括南京、合肥、鄭州、武漢,其它二線城市房價比較低,所以本輪反彈一個主要的關鍵詞是“分化”。

  本輪反彈跟過去有什么不一樣?中國房地產市場是三年一個短周期,這個周期如果按階段劃分,可以分為四個階段:房價加速上升,房價減速上升,房價加速下跌,房價減速下跌。根據這輪周期,如果從去年二季度開始,未來這幾個月恰好處于房價從減速上行到加速下跌的階段的切換過程,如果歷史要重演的話。

  如果說本輪反彈和過去的反彈有哪些明顯不同的話,我們發現一個很重要的規律,比如2009年、2012年都是房地產成交量回暖,帶動房地產的開工回暖,最后才是房價的反彈。可以把前幾輪房價的反彈看作是房地產市場的自發調整,市場主動去庫存,庫存降到一定規模,成交量上升。但是本輪房地產市場一個顯著特征是:房價先反彈,房價反彈再帶動房地產成交量回暖,最后帶動房地產投資。價格反彈先于數量反彈。

  為什么本輪房價先反彈?去年底房價的反彈跟中長期的貸款利率下行有明顯關系,也跟去年下半年以來M1的快速反彈有很密切的關系。跟過去房地產市場的自然周期不一樣,這輪房地產市場反彈很大程度是政府加速去庫存導致的,加速去庫存很重要的前提就是貨幣和信貸的放松。

  本輪這波房價的漲速,各個城市非常不一樣,我們特別關注上海和深圳的情況。通過走訪上海、深圳的金融機構,我們發現有兩方面原因。一是基本面的因素,深圳的房價上漲跟其基本面有很多不一樣。二是金融面的原因,受到流動性推動的。

  一是與杠桿有關系。過去一年房地產投資的杠桿從兩倍多,就是30%的首付迅速上升到兩倍以上,這跟2015年股市流失的場外配資非常相似。

  二是國內過多流動性追逐過少的安全資產。現在安全資產太少了,很多金融大機構開始把自己的金融配置放在住宅地產和商品地產上,自然會推高房價。

  三是資產價格的輪動。2015年中國股市經歷了一次暴漲、暴跌,在股市獲益的人把資金轉出到兩個方向,一個是到海外配置美元資產,二是就近配置房地產資產。本輪房地產漲得比較猛的一線城市都是金融市場比較發達的城市。

  四是僅限于深圳,香港的資金流動炒作深圳的房地產。香港的房地產市場到了市場的高點,很多香港資金挪到內地來進行投資,深圳就是一個重點。

  五是虛假交易。中國民營企業家向來融資很難,一線城市房價飆升的時候,通過制造虛假交易,哄抬房地產價格,可以把從銀行的實際融資規模一下子陡然提高。

  歸納起來,一線城市房價暴漲的六個因素中,有五個都是金融層面的流動性推動的,只有一個跟基本面有關系。

  我們判斷,經過上半年上漲之后,現在一線城市的房地產已經不再像一個必需品,越來越像金融品。如果房地產像金融品的話,未來價格不一定會暴跌,但是波動性會上升。

  本輪房價為什么會分化,特別是深圳房價為什么能上升這么多?通過構建指標體系,我們發現無論從流入人口規模比上戶籍人口、城市工作年齡人口比上常住人口、房價收入比還是人均廣義庫存,深圳房價的上漲都有一部分基本面推動,但絕大部分是受資金面推動的。

  我們認為,如果國內這種過多的流動性追逐過少的安全資產游戲持續的話,以下七個城市未來會成為資金暴漲的焦點,分別是:廈門、廣州、海口、杭州、寧波、福州、天津。

  中國房地產最好的十年已經過去,未來也不會回來,所以中國房地產市場總體是一個下行趨勢,要把中國目前整個房地產市場的庫存恢復到一個比較好的水平上,至少還需要好幾年的時間。總體的下行是一個大趨勢,一線、二線回暖感覺不到這個大局。過去一線、二線暴漲以后,中國房地產市場短期的風險正在積聚,未來會在沖擊下發生一些大的調整,一個很重要的原因是人民幣貶值預期的加深,以及資本流出的加劇,這是我們應該擔心的風險。

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作者:佚名 本站編輯:陳蕓

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