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易憲容:房地產市場為何會冰火兩重天

5月23日,無論國內平面媒體還是網絡媒體,紛紛有報道,今年以來房價瘋狂上漲的城市,不僅房價開始在下跌,比如深圳,而且住房銷售也全面萎縮,比如蘇州4月份新房成交套數環比下降32.83%,二手房成交量環比下降了41.16%。深圳的成交量環比下跌57%,上海的成交量環比下跌52%等。

  5月23日,無論國內平面媒體還是網絡媒體,紛紛有報道,今年以來房價瘋狂上漲的城市,不僅房價開始在下跌,比如深圳,而且住房銷售也全面萎縮,比如蘇州4月份新房成交套數環比下降32.83%,二手房成交量環比下降了41.16%。深圳的成交量環比下跌57%,上海的成交量環比下跌52%等。

  這些城市的住房銷售快速萎縮但價格下跌幅度則不大。這種現象意味著早些時候這些城市房價的瘋狂完全是住房投機投資者推動。這些市場是一個以投資投機炒作為主導的市場,而不住房消費者的市場。既然是以投機投資為主導的市場,房地產的銷售完全取決于市場預期,只要市場預期房子還會上漲,那么他們就會涌入這個市場。如果預期房地產市場價格會下跌,那么他們就會退出市場,住房銷售立即萎縮,但已經進入的住房持有者,還是在期望房價會上漲,從而使得他們不愿降低價格讓自己手上持有的住房脫手,這就會出現房地產市場量跌價不下降的現在這種僵局。

  那么為何今年房價瘋狂上漲城市的投資者對樓市的預期出現逆轉而不進入市場?一是這些城市的房價經過瘋狂上漲之后投資風險大增,他們再也不敢輕易地進入市場;二是這些城市政府的房地產政策開始進行調整,讓一些投機炒作者無法再利用過高金融杠桿進入市場,已經把這些人擋在市場之外;三是從最近中央政府所透露出的信息來看,中國的房地產政策將出現重大的調整,即中國樓市要求回歸到它的居住功能。如果相關的政策一出臺,中國房地產豈可再進行投資(不過,真正遏制房地產投機炒作的稅收政策到目前還沒有任何一個城市出臺)?四是香港及深圳的樓市價格下跌,已經向住房投資者拉響了警鐘,即中國房地產市場的周期性調整已經開始,房地產市場的預期將出現根本性逆轉。在這種情況下,住房投機投資者還敢進入市場嗎?肯定是退為上策。這就是今年以來房價瘋狂上漲城市為何銷售量萎縮而房價不足的原因所在。而房價影響就在于政府是不是真正出臺遏制住房投機投資炒作的政策。

  可是這些城市的土地市場為何會如此火爆?比如,在樓市成交量下降的同時,一線城市和部分二線城市近日來連連曝出“地王”。今年前4個月二線城市的土地出讓金超過1100億元,占土地總成交額的70%,同比上升280%。4月份南京成交的15幅含住宅地塊中,拍出7個“地王”。蘇州4月上旬拍賣的13幅地塊出現3個“地王”。合肥4月底出讓6個地塊,單日出讓金超過110億元。5月18日上海外環郊區的一塊住宅用地成交價的溢價率為296%。5月23日,蘇州的兩塊土地拍賣由于溢價過高而流拍等。

  難道房地產開發商就沒有嗅到未來中國房地產市場將出現重大轉變嗎?房地產開發商就不怕進入這個火爆的土地市場被套牢嗎?這主要的原因在于,隨著這些城市房價瘋狂上漲,早先進入這些城市房地產開發商又獲得了暴利,而在當前的三四線城市,甚至于其他二線城市,許多房地產開發商都處于水深火熱之中,因此,在那些沒有進入這些城市的房地產開發商來看,未來房地產的發展機會還在這些房價上漲的城市,因此就得拼命不惜代價地進入這些城市的房地產市場。而進入這些城市房地產市場,拍賣到土地最為關鍵。當更多的房地產開發商都這樣考慮時,這些城市的土地價格肯定會立即推高。

  還有,地王的頻繁出現,當然會推高或再拉動這些城市的房價。但是這里要注意,這些拍賣出去的土地是不是能夠以商品房的方式預售出去的,土地的整理與住房建筑有一定的時間周期性。因此,未來市場發展如何,這些拍賣到土地所建造的住房價格在什么位置上出售,房地產開發商也是無底的,現在他們只是預期房價還是會上漲,看好這些城市的房地產市場來搶土地。不過,他們也知道,如果未來這些城市的房地產市場出現問題,他們同樣可能與地方政府商量或討價還價,甚至于讓地方政府重新收回這些已經拍賣了的土地。可以說,早些年,不少城市的一個個地王,除非房價真正上漲到房地產開發商有利可圖,否則這些為地王有幾幅土地是真正開發了的。

  因為,地方政府并不在于這些地王未來建不建造住房,而是能夠在當前把這些城市的土地價格一路推高,這就達到地方政府的目的了。地方政府要的就是這個。正因為,地方政府都會抱這種心態,那么房地產開發商豈能不把這些城市的土地拍賣成一個個的地王呢?因為,一個個地王出現,不僅能夠推高當地土地的價格,更為重要的是能夠把當地房價進一步帶動,這就是地方政府的如意算盤。

  可見,當前不少城市的房地產市場預期已經轉變,那些瘋狂的住房投資者不敢輕易再進入市場,不少城市的房地產市場已經出現了拐點,這或許是這些城市房地產市場周期性調整開始。同時,房地產開發商可能比住房投資者更為樂觀,再加上拍賣的土地最后有地方政府擔保,及地方政府樂見更多的地王出現,土地市場自然會出現火爆的場面。但是這種情況不會持續太長時間,只要這些城市的房價真正出現下跌,房地產開發商搶地熱潮很快就會戛然停止。中國房地產市場冰火兩重的局面就會結束。

  當然現在的問題就在于中央政府說是要遏制投機投資炒房,要讓樓市的功能回歸到居住,讓房價回歸理性,要遏制房地產開發商炒地,這對市場有一定的影響,但是如果相關的政策不真正落實并推出,住房投機投資者在觀望一段時間之后,又可能進入市場并把房地產泡沫繼續吹大。對此,政府已經到了真正下決心遏制住房成為賺錢工具的時候了,不可有半點猶豫!

作者:佚名 本站編輯:陳蕓

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