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推廣街區制方向正確 需要完善配套措施

新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開。這一提法一經發布立即引發網友和公眾熱議,已經封閉的小區重新打開,是否涉及物權法問題?未來小區不能再封閉、其安全問題如何保障?

  近日,中共中央、國務院發布的《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》(以下簡稱《若干意見》)中提出:“新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開”。這一提法一經發布立即引發網友和公眾熱議,已經封閉的小區重新打開,是否涉及物權法問題?未來小區不能再封閉、其安全問題如何保障?專家認為,推廣街區制是正確的方向,有利于增加公共道路和打通社區微循環;也有利于社區公共設施共享,營造有特色和充滿活力的社區。與此同時,這一政策的真正實施還需要很多配套文件的出臺,而且會有緩沖期和過渡期。

  3大焦點

  封閉小區開放涉及物權法問題?

  要具體分析

  對于“已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開”的提法,一些網友有疑問,這是否涉及物權法問題?

  華南師范大學政治與行政學院副教授何貴忠接受記者采訪時表示,“主要看如何開放?開放什么?國家這個政策出臺,應該有過渡期,并有一系列的配套政策。”具體來說,小區道路方面,如果小區主干道原來就規劃為公共道路,政府是可以要求開放的,現在的問題是一些大型小區侵占了公共道路;而如果是真正屬于業主共有的小區道路,要開放就涉及賠償問題。

  綠地也是如此。何貴忠說:“小區公共綠地屬于物權法規定的私人財產,如果要開放就是公有化,這樣就涉及法律上的問題。”

  記者發現,《中華人民共和國物權法》 第73條的規定確實有兩個“除外”——建筑區劃內的道路,屬于業主共有但屬于城鎮公共道路的除外;建筑區劃內的綠地,屬于業主共有但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。

  封閉小區開放實行難度有多大?

  應有過渡期

  記者了解到,在相關規劃法和技術規定中一直要求不能擅自封閉公共道路,經過修訂、今年1月起實施的《廣州市城鄉規劃技術規定》第29條規定:建筑區劃內的道路劃分為城鎮公共道路和業主共有道路。任何單位和個人不得擅自封閉使用城鎮公共道路。

  房地產專家、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示:“要實行這一規定,肯定要有一個緩沖期,需要配套文件出臺。”業內人士表示,從國內各大城市的實踐上看,即便原先規劃的是市政公共道路,但小區已經封閉,大量業主入住后想讓小區打開大門,再開通市政路,實施難度較大。

  此外,還有專家提出,對于新建住宅小區,可以僅限定住宅樓部分土地用于出讓,而原來住宅小區概念的道路和綠地都作為公共設施用地,但這樣會大幅度減少土地出讓面積和土地出讓金。

  那么,未來土地出讓價格的計算方式是否會發生變化呢?對此,市國土規劃委暫未回復記者的詢問。

  今后如果不再建封閉小區,老的封閉小區是否會更搶手、樓價也水漲船高呢?謝逸楓認為:“這一政策對樓價不會產生什么影響,首先政策不會馬上實行,其次決定樓價的關鍵因素還是供求關系、貨幣政策和地價等。”

  小區開放后安全問題怎么解決?

  物管要求增

  本次《若干意見》中提出要推行街區制,在不少規劃界專家看來,方向上是正確的。

  廣州大學建筑設計研究院副院長王河直言,封閉小區不符合國際做法,因為滿足不了消防要求,也不利于公共資源共享,逐步打開的方向是正確的。而且我國也是在近十幾年才流行封閉小區,此前很多人都住在街道,歸居委會管。

  在規劃專家、中山大學教授袁奇峰看來,封閉小區是城市化進程中社會分化的產物。社會分化加重、貧富差距拉大,再加上流動人口多,社會治安問題增多,城市中產階層自然有對安全的需求。此外也和過去政府公共財政有限有關。

  對于打開封閉小區,《若干意見》中主要認為是解決交通問題,打通社區微循環。對此,不少規劃專家也表示認同,認為現在不少城市交通狀況的惡化,封閉式小區要極大責任,嚴重占用、分割了城市道路資源。

  此外,還有人認為,小區開放有利于公共設施共享,道路打通了,一樓的臨街店面就多了,諸如咖啡館、餐館、茶室、書店等會越開越多,能夠營造更有特色和活力的社區形態。

  最令公眾擔心的還是開放式小區會帶來治安和安全問題。對此,房地產專家、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為,“封閉小區開放會給物管帶來難度,有關方面應該增加保安措施或增加社區民警,從而增加物管費用和政府負擔。”

  人民日報客戶端:

  拆圍墻非拍腦袋決定

  拆小區圍墻是拍腦袋決定嗎?當然不是。

  在中央看來,封閉小區是當前城市病的一大病因。超大封閉社區形成,迫使人們不得不開車出行,卻擁堵在路上。攤大餅式的城市擴張,造成街區宜居性不高,社區活力缺乏。

  不少人覺得,如果能居住在一個封閉小區,特別是單位大院,那必是極好的。人們在抱怨新生事物時不妨也多思考一些。

  第一,小區拆圍墻其實就是清除城市交通路網栓塞。封閉式小區確實有好處,但對于城市交通而言,它無異于一個個“攔路虎”。在地圖上看,每個封閉小區都有可能成為城市的交通“盲點”。在歐美等發達國家,為應對交通擁堵難題,不少國家正是通過發展小街區,暢通城市毛細血管,使城市路網稠密,四通八達,從而達到“治堵”的目的。第二,街區制并非威脅社區安寧的洪水猛獸,拆圍墻有助于增強社區活力。與之相比,沒有圍墻的街區制能將封閉小區內的其他資源公共化,例如綠地、停車場、小商鋪等,帶來更多的商業活動。這些神經末梢被激活,整個城市的經濟會更有活力。

  當然,“沒有圍墻,怎么保障居民道路安全?”“車來車往,如何不被噪音打擾?”“很多小區道路本就狹窄,如何達到疏解交通的目的?”這些老百姓擔心的問題確實值得關切。這就提醒相關執行部門:街區制推廣不會一蹴而就,在制定具體規劃時,必須注意完善與之相關的配套措施。首先,推行街區制要有“軟件”支撐。未來,街區的道路、綠地、停車位的所有權、使用權、收益權如何分配,還需要在法律上有明確規定和細分。其次,推行街區制還得有“硬件”保障。解決好停車問題、物業管理問題、環境問題、住宅區內公共空間等問題,是實現住宅街區化的前提。最后,街區制的推行還需要一些單位做表率,開放封閉小區從一些單位大院開始,才有利于未來街區制的順利推行。

作者:杜娟 本站編輯:陳蕓

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